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Archivio mensile Settembre 2019

Diexporemilano

Meglio vendere casa a Milano con una agenzia low cost o con una agenzia innovativa?

Non passa giorno che sulle sponsorizzate Facebook non mi appaiano agenzie immobiliari che promettono di vendere casa col 0% di provvigioni o addirittura con solo qualche centinaio di euro, giusto per cercare di rientrare delle spese basiliari da loro sostenute per la promozione dell’immobile.

Queste nuove proptech di origine statunitense, ma con una impronta tipicamente italiana (la provvigione del venditore la paga sempre e solo l’acquirente), sono un grande stimolo per gli agenti immobiliari che possiedono o lavorano in agenzie immobiliari presenti da anni sul mercato milanese, imprenditori determinati che sanno quanto valgono e che non svendono la loro professionalità al minor offerente.

Il peccato originale

Devi però sapere che a Milano lo 0% al venditore non è una reale innovazione, ma un peccato originale perpetuato tutt’ora anche da agenzie tradizionali, dalle più piccole, ai grandi franchising, che pur di strappare un incarico (spesso addirittura verbale), dapprima regalano la fantomatica valutazione immobiliare, in genere errata di almeno il 30%, per poi essere “gestita” con martellamenti asfissianti per ottenere i ribassi (sputtanando l’immobile) e poi garantiscono al proprietario di prendere il compenso solo da chi compra, compenso che spesso non arriva comunque, perchè il proprietario, giustamente indignato, al termine dell’incarico, ritira l’immobile dal mercato (appena capitato in Porta Venezia, immobile di 71mq messo in pubblicità dai galoppini cravattati di zona a 520.000€, reale valore attorno ai 350.000€, la proprietaria, con la quale sono in contatto da mesi, non vende più).

Purtroppo questo metodo squallido di lavorare continua a falcidiare l’immagine generale dell’agente immobiliare, ormai sempre più visto come un apriporte da sfruttare e poi di cui sbarazzarsi (troppo spesso non saldandolo, nonostante gli accordi), anche quando agisce in maniera professionale ed etica.

Carne da cannone 2.0

L’ultima grossa crisi immobiliare degli anni 2009-2013 a Milano, ha spazzato via gli improvvisati e gli inesperti che non hanno saputo dare un motivo della propria esistenza sul mercato.

Ma avrai notato certamente che in città iniziano a riaprire agenzie immobiliari, perlopiù di grossi franchising, che non si fanno scrupoli a reclutare anche “fuori settore” da spremere come limoni.

Le agenzie immobiliari proptech si inseriscono in questo filone, ma dematerializzando la sede fisica.

E si lanciano in campagne di reclutamento in tutta italia, con l’ardita missione di scalare il loro modello di business.

Chi guadagna il 50% non può impegnarsi al 100%

Mi metto nei panni degli agenti immobiliari che contattano o vengono contattati dai brand low cost che li prevedono (l’unica che non li prevede è stata beccata a fare mediazione abusiva, con grande giubilo per me ed i miei colleghi), e mi chiedo:

già si pagano altissime tasse in Italia e a Milano il costo della vita è pari solo a Roma, come si fa a vendere un immobile realmente al miglior prezzo, guadagnando la metà?

Come si trova la voglia di alzarsi al mattino e lavorare per chi ti sfrutta, siano essi datori di lavoro o clienti?

Tutto questo a mio modo di vedere non ha alcun senso.

Anzi, si.

Un agente immobiliare demotivato che incontra un proprietario demotivato, è il modo migliore per fallire con successo nella vendita, o peggio ancora, per avere successo nella svendita di un immobile.

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Diexporemilano

Sei certo di non avere a che fare con agenti immobiliari solo a caccia di una doppia provvigione a Milano?

Oggi voglio affrontare un argomento molto dibattuto tra gli agenti immobiliari italiani, la collaborazione immobiliare, che ti può permettere di realizzare il massimo dalla vendita del tuo immobile, in tempi più rapidi.

Ti voglio infatti spiegare come puoi vendere casa tua tutelando realmente i tuoi interessi e non solo quelli dell’agente immobiliare a cui stai per conferire o hai già conferito un incarico di vendita in esclusiva.

L’acquirente non è un cliente finchè non sottoscrive una proposta d’acquisto

Proprio così, proprio come tu firmerai o hai già firmato un incarico al tuo agente immobiliare di fiducia e sei diventato a tutti gli effetti un suo cliente, così è per l’acquirente, che è libero di rivolgersi a qualsiasi agente immobiliare regolarmente abilitato in italia, per visitare e comprare casa tua.

Questo vuol dire che salvo che tu, proprietario venditore, non lo escluda per iscritto, dopo averlo logicamente concordato con il tuo agente di fiducia, hai il diritto di ricevere tutte le proposte di acquisto disponibili sul mercato, per suo tramite diretto o indiretto, pertanto anche tramite la sua collaborazione con agenti immobiliari italiani regolarmente abilitati (quindi niente faccendieri ed abusivi).

Ricevere offerte di acquisto da parte di altri agenti tramite il tuo, non viola mai l’esclusiva tra voi due, pertanto diffida da chi maliziosamente ti dice che non collabora perchè altrimenti tu violeresti l’esclusiva e dovresti pagargli la penale, si tratta di una informazione scorretta frutto di una strategia a mio modo di vedere, meschina!

Per capirci, per ricevere solo ed esclusivamente proposte di acquisto del tuo agente immobiliare di fiducia dovresti far inserire la seguente dicitura sull’incarico di vendita: “Il venditore non autorizza l’agente immobiliare alla collaborazione con altri agenti immobiliari ed è conscio del fatto che in tal caso limita il numero e l’ammontare delle offerte di acquisto per il proprio immobile in vendita.”

Dimmi la verità, caro proprietario, tu lo faresti davvero?

Limiteresti le possibilità per il tuo immobile solo per dare la possibilità al tuo agente immobiliare di fiducia di guadagnare una doppia provvigione, pertanto anteponendo i suoi interessi, rispetto ai tuoi?

Qualcosa mi dice che non lo faresti, ma te lo chiederò di persona quando ci incontreremo a casa tua.

Un caso emblematico sul gruppo Facebook “Sei un agente immobiliare se…”

Alcuni giorni fa ho letto un post su un gruppo Facebook dedicato alla mia categoria professionale, dove un collega si lamentava del fatto che alcuni colleghi avevano contattato il suo cliente venditore per chiedergli di portare in visita i loro clienti acquirenti.

Tale proprietario ha risposto di rivolgersi al collega autore del post su Facebook, che però sullo stesso si lamentava del fatto di non voler collaborare con agenti immobiliari al di fuori della piattaforma di collaborazione alla quale lo stesso è abbonato, in quanto non si sentirebbe tutelato abbastanza.

Per dovere di cronaca devo anche sottolineare che il collega ha poi scoperto che chi aveva contattato il venditore si era permesso di esporre in pubblicità l’immobile a 5.000€ in meno, senza l’autorizzazione di nessuno.

Ne è seguito uno scambio tra i vari intervenuti nel post online a tratti anche molto duro, come è solito accadere quando entrano in gioco i soldi e l’etica.

Vuoi sapere come la penso su quanto avvenuto?

Penso che tali colleghi scorretti debbano essere segnalati in camera di commercio per turbativa di mercato ed esclusi da ogni futura collaborazione da parte del collega detentore dell’incarico.

Ma penso anche che quest’ultimo abbia un impegno scritto con il venditore, vendergli l’immobile.

Che poi ciò avvenga direttamente o in collaborazione, è un accordo tra loro due, ma in effetti il venditore ha richiesto al collega detentore dell’incarico di collaborare con colleghi esterni, pertanto deduco che per iscritto il venditore non abbia mai rinunciato a tale grande opportunità per sè ed il proprio agente.

Quindi al collega, conviene collaborare: se il venditore venisse a sapere che gli si tengono nascoste opportunità ed offerte di acquisto, potrebbe richiedergli i danni.

Come vado a ripetere da anni, noi non decidiamo per i nostri clienti, siamo dei meri esecutori delle loro disposizioni (e liberi di accettarle o meno, logicamente in sede di conferimento di incarico di vendita).

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Diexporemilano

Sei certo di non avere a che fare con agenti immobiliari solo a caccia di incarichi a Milano?

Questa mattina mi sono di nuovo arrabbiato.

Mi sono di nuovo arrabbiato con i sedicenti “agenti immobiliari” che non solo fanno valutazioni gratuite letteralmente su due piedi misurando in passi le dimensioni degli immobili, ma che persistono nell’andare a caccia di incarichi mentendo spudoratamente ai proprietari che devono vendere casa.

Mentono sulle dimensioni e sul reale valore degli immobili, giusto per illudere le persone e raccimolare incarichi qua e là.

Spesso questi “galoppini” vengono pagati ad incarico dai loro responsabili, ed il risultato tragico non può che essere questo: un metodo lavorativo meschino ed irresponsabile che danneggia (ulteriormente) la già bistrattata immagine della mia categoria.

170.000€ di differenza!

Sono in contatto da un pò di tempo con una persona che deve vendere un appartamento trilocale con due bagni in centro a Milano, si tratta di una soluzione di ottima qualità in eccellente posizione, l’insormontabile problema è che attualmente è caro del 30% rispetto al reale valore.

Proprio così, questo proprietario sta collaborando con un’ agenzia immobiliare del quartiere che non si è fatta alcuno scrupolo a promuovere l’immobile in pubblicità ad un prezzo che può solo “sputtanare” l’immobile e l’agenzia stessa.

Normalmente un immobile con le giuste caratteristiche e il corretto prezzo, non durerebbe un mese nel medesimo quartiere, questo immobile invece è esposto in pubblicità già da oltre 3 mesi!

Incarichi vs relazioni

Le conseguenze di tale scellerata strategia sono drammatiche in quanto i potenziali visitatori, sempre più informati sui reali prezzi degli immobili, sceglieranno certamente di andare a visitare ed acquistare immobili allineati all’andamento del mercato immobiliare di zona, inoltre si faranno l’idea che l’agenzia non sappia lavorare e non la ricontatteranno per ricevere altre offerte immobiliari.

Infine il proprietario sarà massacrato di richieste di ribasso da parte dell’agenzia, che magari porteranno prima o poi alla vendita, ma ben al di sotto del reale valore.

Contando che nella mia professione le relazioni sono tutto, direi proprio che si tratta di una bella zappata sui propri piedi.

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