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Diexporemilano

Sei certo di non avere a che fare con agenti immobiliari solo a caccia di una doppia provvigione a Milano?

Oggi voglio affrontare un argomento molto dibattuto tra gli agenti immobiliari italiani, la collaborazione immobiliare, che ti può permettere di realizzare il massimo dalla vendita del tuo immobile, in tempi più rapidi.

Ti voglio infatti spiegare come puoi vendere casa tua tutelando realmente i tuoi interessi e non solo quelli dell’agente immobiliare a cui stai per conferire o hai già conferito un incarico di vendita in esclusiva.

L’acquirente non è un cliente finchè non sottoscrive una proposta d’acquisto

Proprio così, proprio come tu firmerai o hai già firmato un incarico al tuo agente immobiliare di fiducia e sei diventato a tutti gli effetti un suo cliente, così è per l’acquirente, che è libero di rivolgersi a qualsiasi agente immobiliare regolarmente abilitato in italia, per visitare e comprare casa tua.

Questo vuol dire che salvo che tu, proprietario venditore, non lo escluda per iscritto, dopo averlo logicamente concordato con il tuo agente di fiducia, hai il diritto di ricevere tutte le proposte di acquisto disponibili sul mercato, per suo tramite diretto o indiretto, pertanto anche tramite la sua collaborazione con agenti immobiliari italiani regolarmente abilitati (quindi niente faccendieri ed abusivi).

Ricevere offerte di acquisto da parte di altri agenti tramite il tuo, non viola mai l’esclusiva tra voi due, pertanto diffida da chi maliziosamente ti dice che non collabora perchè altrimenti tu violeresti l’esclusiva e dovresti pagargli la penale, si tratta di una informazione scorretta frutto di una strategia a mio modo di vedere, meschina!

Per capirci, per ricevere solo ed esclusivamente proposte di acquisto del tuo agente immobiliare di fiducia dovresti far inserire la seguente dicitura sull’incarico di vendita: “Il venditore non autorizza l’agente immobiliare alla collaborazione con altri agenti immobiliari ed è conscio del fatto che in tal caso limita il numero e l’ammontare delle offerte di acquisto per il proprio immobile in vendita.”

Dimmi la verità, caro proprietario, tu lo faresti davvero?

Limiteresti le possibilità per il tuo immobile solo per dare la possibilità al tuo agente immobiliare di fiducia di guadagnare una doppia provvigione, pertanto anteponendo i suoi interessi, rispetto ai tuoi?

Qualcosa mi dice che non lo faresti, ma te lo chiederò di persona quando ci incontreremo a casa tua.

Un caso emblematico sul gruppo Facebook “Sei un agente immobiliare se…”

Alcuni giorni fa ho letto un post su un gruppo Facebook dedicato alla mia categoria professionale, dove un collega si lamentava del fatto che alcuni colleghi avevano contattato il suo cliente venditore per chiedergli di portare in visita i loro clienti acquirenti.

Tale proprietario ha risposto di rivolgersi al collega autore del post su Facebook, che però sullo stesso si lamentava del fatto di non voler collaborare con agenti immobiliari al di fuori della piattaforma di collaborazione alla quale lo stesso è abbonato, in quanto non si sentirebbe tutelato abbastanza.

Per dovere di cronaca devo anche sottolineare che il collega ha poi scoperto che chi aveva contattato il venditore si era permesso di esporre in pubblicità l’immobile a 5.000€ in meno, senza l’autorizzazione di nessuno.

Ne è seguito uno scambio tra i vari intervenuti nel post online a tratti anche molto duro, come è solito accadere quando entrano in gioco i soldi e l’etica.

Vuoi sapere come la penso su quanto avvenuto?

Penso che tali colleghi scorretti debbano essere segnalati in camera di commercio per turbativa di mercato ed esclusi da ogni futura collaborazione da parte del collega detentore dell’incarico.

Ma penso anche che quest’ultimo abbia un impegno scritto con il venditore, vendergli l’immobile.

Che poi ciò avvenga direttamente o in collaborazione, è un accordo tra loro due, ma in effetti il venditore ha richiesto al collega detentore dell’incarico di collaborare con colleghi esterni, pertanto deduco che per iscritto il venditore non abbia mai rinunciato a tale grande opportunità per sè ed il proprio agente.

Quindi al collega, conviene collaborare: se il venditore venisse a sapere che gli si tengono nascoste opportunità ed offerte di acquisto, potrebbe richiedergli i danni.

Come vado a ripetere da anni, noi non decidiamo per i nostri clienti, siamo dei meri esecutori delle loro disposizioni (e liberi di accettarle o meno, logicamente in sede di conferimento di incarico di vendita).

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Diexporemilano

Sei certo di non avere a che fare con agenti immobiliari solo a caccia di incarichi a Milano?

Questa mattina mi sono di nuovo arrabbiato.

Mi sono di nuovo arrabbiato con i sedicenti “agenti immobiliari” che non solo fanno valutazioni gratuite letteralmente su due piedi misurando in passi le dimensioni degli immobili, ma che persistono nell’andare a caccia di incarichi mentendo spudoratamente ai proprietari che devono vendere casa.

Mentono sulle dimensioni e sul reale valore degli immobili, giusto per illudere le persone e raccimolare incarichi qua e là.

Spesso questi “galoppini” vengono pagati ad incarico dai loro responsabili, ed il risultato tragico non può che essere questo: un metodo lavorativo meschino ed irresponsabile che danneggia (ulteriormente) la già bistrattata immagine della mia categoria.

170.000€ di differenza!

Sono in contatto da un pò di tempo con una persona che deve vendere un appartamento trilocale con due bagni in centro a Milano, si tratta di una soluzione di ottima qualità in eccellente posizione, l’insormontabile problema è che attualmente è caro del 30% rispetto al reale valore.

Proprio così, questo proprietario sta collaborando con un’ agenzia immobiliare del quartiere che non si è fatta alcuno scrupolo a promuovere l’immobile in pubblicità ad un prezzo che può solo “sputtanare” l’immobile e l’agenzia stessa.

Normalmente un immobile con le giuste caratteristiche e il corretto prezzo, non durerebbe un mese nel medesimo quartiere, questo immobile invece è esposto in pubblicità già da oltre 3 mesi!

Incarichi vs relazioni

Le conseguenze di tale scellerata strategia sono drammatiche in quanto i potenziali visitatori, sempre più informati sui reali prezzi degli immobili, sceglieranno certamente di andare a visitare ed acquistare immobili allineati all’andamento del mercato immobiliare di zona, inoltre si faranno l’idea che l’agenzia non sappia lavorare e non la ricontatteranno per ricevere altre offerte immobiliari.

Infine il proprietario sarà massacrato di richieste di ribasso da parte dell’agenzia, che magari porteranno prima o poi alla vendita, ma ben al di sotto del reale valore.

Contando che nella mia professione le relazioni sono tutto, direi proprio che si tratta di una bella zappata sui propri piedi.

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Diexporemilano

Sei certo che non stai già svendendo la tua casa a Milano?

Fammi indovinare: hai messo in vendita privatamente il tuo immobile da almeno 15 giorni e hai già un bel mal di testa.

Probabilmente non sei un addetto ai lavori come me ed inoltre quasi certamente sei coinvolto emozionalmente in una operazione così delicata.

Ma stai attento: sia che tua abbia iniziato la vendita ad un prezzo superiore rispetto a quello reale di mercato, sia che tu abbia già perso una offerta che ti sei accorto troppo tardi essere quella giusta, sappi che stai già svendendo il tuo immobile.

Lo stai svendendo dal primo giorno.

Il 99% dei privati sbaglia il prezzo iniziale

Sarò ancora più trasparente con te: in italia non esiste ancora un metodo univoco e scientifico per valutare un immobile.

Ad oggi 10 agenti immobiliari e 10 periti indipendenti molto probabilmente valuterebbero la tua casa con prezzi diversi.

Se quindi dei professionisti con pluriennale esperienza non concordano quasi mai sulla valutazione, come pensi tu di riuscire a farne una che ti permetta di vendere esattamente al prezzo che richiedi?

Ti svelo un segreto del mio lavoro di agente immobiliare professionista che vende case ogni mese, quasi sempre a prezzo pieno: il prezzo più probabile di mercato è orientato da un piano di marketing immobiliare personalizzato per ogni immobile (inoltre, il 90% degli agenti immobiliati in italia non sa neanche che cosa sia un piano di marketing immobiliare, figuriamoci un perito che non ha mai venduto una casa in vita sua).

Ma sopratutto, il valore di mercato si ottiene solo a transazione avvenuta.

In poche parole, prezzo e valore assai raramente coincidono nelle compravendite tra i privati.

Qualche volta coincidono grazie all’intervento di un buon agente immobiliare.

La prima offerta è quasi sempre la migliore

Promuovere un immobile in vendita senza un piano di marketing immobiliare studiato dallo specialista immobiliare di zona, ti darà quindi l’illusione di poterne fare a meno solo sino a quando non avrai rifiutato la prima offerta per casa tua.

Salvo che tu non abbia addirittura sbagliato il prezzo al ribasso infatti, non arriveranno offerte senza che tua abbia messo in competizione i potenziali acquirenti (valorizzando il tuo immobile) e li abbia spinti a fare la loro offerta in tempi brevi.

A Milano ogni proprietario ritiene il proprio immobile il più bello di tutti; è legittimo, ma se entro 30 giorni nessuno ha fatto la propria offerta per casa tua, dovrai purtroppo per te, abbassarne il prezzo.

Per intenderci, se avrai rifiutato una offerta a 100.000€, dovrai ribassare addirittura a 90.000€ dopo essere partito inizialmente da 120.000€.

Attento agli avvoltoi immobiliari

Spesso entrano in gioco anche coloro che cercheranno di scoprire la tua motivazione alla vendita, gli investitori immobiliari professionisti.

Lavorando molto con loro ti posso dire che cercano sempre di acquistare o opzionare immobili (al fine di cedere il compromesso, con il consenso dei proprietari), anche al 30% in meno del loro reale valore di mercato.

Attenzione, non al 30% in meno del loro prezzo esposto in pubblicità, ti parlo del 30% in meno del loro valore di mercato.

Ritornando all’esempio di prima:

-parti da 120.000€ (prezzo esposto in pubblicità senza un piano di marketing adeguato: stai già svendendo)

-rifiuti 100.000€ (prima offerta e probabilmente il reale valore dell’immobile secondo lo specialista immobiliare di zona al quale avresti potuto richiedere una consulenza: stai svendendo)

-ribassi a 90.000€ (nuovo prezzo esposto in pubblicità: stai svendendo)

-valuti una offerta a 70.000€ ricevuta da un investitore che poi andrà a rivendere/cedere il preliminare a 140/150.000 (indovina: stai svendendo)

Alcuni investitori poi, fortunatamente la minoranza, sono molto, molto aggressivi e cercheranno in tutti i modi di convincerti a svendere ulteriormente il tuo immobile al fine di ottimizzare i loro margini.

Ti pentirai quindi a questo punto di aver completamente sbagliato il prezzo iniziale di vendita e di non esserti affidato da subito allo specialista immobiliare di zona.

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Diexporemilano

Meglio vendere casa a Milano privatamente o con un agente immobiliare esperto?

Spesso i privati che hanno provato a vendere una soluzione abitativa a Milano, si sono imbattuti in imprevisti costosi.

Oggi quindi ti voglio parlare delle cose a cui prestare attenzione per decidere come muoverti.

Decidi da subito se chiedere o meno una valutazione professionale a pagamento ad un agente immobiliare

Devi sapere che a Milano vi è la pessima abitudine di svendere la propria professionalità da parte di agenti immobiliari che offrono valutazioni gratuite.

Se vuoi una valutazione davvero accurata e professionale, anche al fine di vendere poi privatamente, evita di collaborare con chi non dà valore alla propria professionalità.

Un agente immobiliare che fa valutazioni gratuite è probabilmente interessato solo a cercare di prendere l’incarico di vendita di casa tua, non di instaurare un rapporto trasparente con te.

Ti consiglio di chiamare lo specialista immobiliare di zona e di concordare un compenso per una valutazione professionale scritta.

Diffida dalle valutazioni delle piattaforme online

Probabilmente prima di mettere la tua casa in vendita hai sbirciato vari strumenti di valutazione immobiliare, basati su algoritmi più o meno innovativi.

Hai fatto bene, ti è servito o ti servirà per farti un’idea di massima, ma tali algoritmi non tengono conto di fattori essenziali, quali la posizione, l’esposizione e le finiture interne del tuo immobile.

Sei quindi davvero certo che un’intelligenza artificiale possa sostituire l’esperienza pluriennale di un professionista del settore che vende case ogni mese a Milano?

Una valutazione online ti farà quasi certamente perdere tempo e denaro!

Seleziona il tuo team per la vendita

Una volta ricevuta una corretta valutazione immobiliare è giunta l’ora di iniziare a coordinare il tuo team di lavoro.

Nel tuo team di lavoro non possono mancare un broker dei mutui, un architetto, un home stager, un fotografo, un video operatore, un copywriter, un social media manager.

Prima di iniziare la promozione del tuo immobile attraverso un piano di marketing immobiliare per la vendita di almeno una decina di punti, dovrai rendere la tua casa realmente vendibile.

Nello specifico dovrai verificare ogni aspetto tecnico e legale del tuo immobile per evitare perdite di tempo e poi procedere ad investire denaro su una comunicazione di eccellenza che valorizzi il tuo immobile rispetto a quelli concorrenti.

Evita curiosi e perditempo

Ora che sei bombardato da email e telefonate di privati golosi dell’opportunità di comprare casa senza provvigioni d’agenzia, assicurati che non ti entrino in casa turisti immobiliari, o peggio ancora, male intenzionati.

Chiedi inoltre al tuo broker di mutui di filtrare le richieste di appuntamenti per casa tua, vi saranno probabilmente persone che vincoleranno la loro offerta di acquisto all’ottenimento di un mutuo.

Sei certo, di poterli aspettare?

Evita collaborazioni con agenzie che non abbiano un incarico di ricerca scritto e verificabile, da parte dei loro potenziali acquirenti

Tra le varie richieste che ti arriveranno, certamente ve ne saranno molte di agenti immobiliari, magari anche di quelli che ti hanno regalato la valutazione del tuo immobile.

A Milano sono tutti bravi a dire: “Ho già un cliente”, ma l’unico modo per verificarlo è quello di chiedere loro di esibire un incarico di ricerca sottoscritto dal loro cliente e dove i colleghi si impegnano a non chiederti provvigioni nel caso tu venda a quello specifico cliente.

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Diexporemilano

Come è andato il mercato delle compravendite nel 2018?

Secondo il Rapporto Residenziale 2019, appena pubblicato dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, nel 2018 il volume di compravendite residenziali ha raggiunto le 578.647 transazioni, il dato più elevato dal 2010. Si tratta del quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo (+6,5%). Tra le grandi città, i maggiori rialzi si osservano a Bologna, Palermo e Napoli.

Il tasso di crescita più significativo si è registrato nell’area del Nord Est (+10,2%), con un mercato che rappresenta circa un quinto del totale nazionale; il Nord Ovest (dove si è avuta una crescita del 5,6%) resta l’area più dinamica, con oltre un terzo del totale delle compravendite (34,2%). L’espansione più consistente si è riscontrata nei comuni minori (+6,9% in termini aggregati), con rapporti di forza tra le varie aree territoriali analoghi rispetto a quelli generali; dinamiche meno differenziate caratterizzano i dati dei comuni capoluogo, pur permanendo al Nord Est il tasso più elevato (+9,7%).

L’Emilia Romagna è la regione con il maggior incremento del numero di compravendite di abitazioni, con quasi 52 mila scambi e una crescita dell’11,3%. Seguono le Marche (+10,2%) e il Veneto (+10%). L’unica a mostrare il segno meno è la Basilicata, che perde il 5,9%. Tra le grandi città, invece, spicca Bologna (+10,5%), seguita da Palermo (+7,7%), Napoli (+5,9%) e Torino (+4,3%). Bene anche Roma (+3%), Milano (+3,4%).

Per quanto riguarda le dimensioni delle abitazioni compravendute, sono state vendute case per un totale di oltre 61 milioni di metri quadrati, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 105,9 m2, leggermente maggiore rispetto a quella del 2017 (+0,2 m2 ).

Fatturato delle transazioni nel 2018

La stima complessiva del fatturato 2018 è pari a 94,3 miliardi di euro, 53 dei quali (oltre il 56%) concentrati nel Nord; il tasso di crescita più elevato si è registrato nel Nord Est, +9,4%, quasi il doppio del tasso nazionale (+5,2%); i tassi più bassi si sono avuti al Centro e al Sud, entrambi al di sotto del 4%. In termini di fatturato medio, invece, continua a prevalere il Centro (poco meno di 200.000 euro), per quanto si sia registrata proprio in questa macroarea la maggiore flessione rispetto al 2017 (-5.100 euro); le altre macroaree, hanno tuttavia avuto cali inferiori (-2.100 euro) al dato medio nazionale.

Le pertinenze residenziali

Nel 2018 sono stati scambiati, a livello nazionale, poco più di 69.600 depositi pertinenziali, in aumento, rispetto al 2017, dell’8,4%. Anche gli scambi di box e posti auto, circa 336.800 , risultano in crescita, +5,4% rispetto al 2017, seppure il rialzo sia inferiore a quello registrato nel settore delle abitazioni. I maggiori rialzi si osservano al Nord Est, dove le compravendite di depositi sono cresciute del 20% e dei box il 9%. Il mercato dei depositi pertinenziali evidenzia buoni rialzi anche al Sud e nelle Isole con tassi intorno al 9%. Nelle stesse ripartizioni i box segnano una crescita che si ferma al 3% nelle Isole ed è del 4,3% al Sud. Al Centro, il tasso di incremento dei depositi è del 6,2% e del 3,4% per i box.

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A Milano nel 2018 sono state effettuate 24.521 compravendite per una superficie media di 82,6 mq. Il prezzo medio è stato di 313.500 €.

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