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Diexporemilano

5 cose da sapere prima di svendere casa tua.

Siamo ad un mese dall’inizio della quarantena forzata in tutta Italia e già le sirene dei media si interrogano, se non addirittura sentenziano, sull’andamento del mercato immobiliare nei prossimi mesi.

Da agente immobiliare che è sopravissuto all’ultima grossa crisi immobiliare iniziata nel 2007 con la stretta creditizia ed accentuatasi nel 2012 con un insieme di ulteriori congiunzioni sfavorevoli, tra cui una generale mancanza di fiducia degli italiani ed una insostenibile pressione fiscale, ti voglio rassicurare ed invitare all’ottimismo, se hai paura di svendere il tuo immobile a Milano.

Le motivazioni alla vendita sveleranno che venditore sei

Prima di farti prendere dal panico, poniti queste domande:

  • Devo vendere, o desidero vendere il mio immobile?
  • Voglio rogitare dopo aver abbassato il prezzo del mio immobile, o dopo averlo massimizzato?
  • Per quale motivo ho comprato il mio immobile anni fa?

Queste domande servono per qualificare la tua motivazione alla vendita!

Analizziamole assieme!

La prima domanda ( Devo vendere o desidero vendere il mio immobile? ) ti serve a capire che aspettativa puoi avere nella riuscita dell’ operazione.

Ora che stai vivendo, come tutti causa forza maggiore, 24 ore su 24 casa tua, ti verrà più facile distinguere tra il doverla vendere ed il desiderare venderla.

Vivi in due in un monolocale? Con un piccolo mutuo, se ne avrai bisogno, potrai aggiungere una stanza o due alle vostre esigenze.

Vivi in un bilocale senza balconi? Con un piccolo mutuo, se ne avrai bisogno, potrai puntare direttamente sul trilocale con doppi servizi.

Vivi in un trilocale con un solo bagno? Con un piccolo mutuo, se ne avrai bisogno, potrai puntare ad un trilocale con doppi servizi e magari più balconi.

E perchè non aggiungere un bel terrazzo, se non addirittura un fantastico giardino?

Se vuoi ingrandirti, devi vendere.

Se vuoi salire di un piano o due, desideri vendere.

E’ chiara la differenza?

La seconda domanda ( Voglio rogitare dopo aver abbassato il prezzo del mio immobile o dopo averlo massimizzato? ) ti serve a capire se per te è più importante “risparmiare provvigioni” pensando che tutte le agenzie immobiliari lavorino alla stessa maniera, pensando che il tuo acquirente davvero scelga casa tua perchè specifichi nel tuo annuncio che vendi da privato, oppure se ti conviene scegliere un’agenzia che mette davvero in competizione gli acquirenti, dopo averli qualificati.

Se vendi da privato realizzerai, sempre che tu riesca a portare a termine l’operazione, una cifra inferiore mediamente del 14% in circa sei mesi sul prezzo inizialmente esposto in pubblicità.

Se applichi un piano marketing amatoriale, puoi già sperare di ridurre i tempi dell’operazione, ma la vera incognita rimarrà sempre la tua capacità di negoziazione.

Se ti affidi ad un professionista, puoi sperare di ridurre i tempi ed aumentare i margini economici dell’operazione, ma la vera incognita rimarrà sempre e comunque l’applicazione di un piano marketing professionale che porti alla conclusione dell’operazione facendo i tuoi esclusivi interessi, non anche quelli dell’acquirente.

La terza domanda ( Per quale motivo ho comprato il mio immobile anni fa? ) ti serve a capire per quale motivo ti sei innamorato e se sei ancora innamorato di casa tua.

E’ una domanda interessante, vero?

E’ una domanda interessante che ti aiuterà a chiarirti le idee sui potenziali acquirenti ideali del tuo immobile, che non è detto che se ne innamoreranno per il tuo stesso motivo di anni fa.

Un prezzo corretto terrà alta la richiesta per il tuo immobile

Scoperta la tua reale motivazione alla vendita, dovrai fare estrema attenzione al prezzo esposto in pubblicità.

Che non deve essere assolutamente tentato, ma studiato e pianificato dopo aver richiesto una valutazione professionale e garantita ad un agente immobiliare esperto.

Se la tua casa vale 100.000€ può aver senso esporla in pubblicità a 110.000€, non a 120.000€ e tantomeno a 130.000€.

Sbagliare il prezzo del tuo immobile non solo non attirerà sufficienti potenziali acquirenti, ma ti porterà ad abbassarlo drasticamente quando la tua reale motivazione alla vendita si farà sempre più pressante.

La qualità della comunicazione del tuo immobile lo posizionerà nella testa dei potenziali acquirenti

Il modo migliore per difendere il prezzo corretto del proprio immobile in vendita, è lo studio e l’applicazione di un piano marketing professionale ed esclusivo.

Devi concentrarti sulla valorizzazione professionale del tuo immobile con home staging, servizio fotografico, servizio video emozionale, servizio virtual tour, planimetrie misurate ed arredate ed una brochure informativa di design, il tutto comunicato attraverso un sito professionale con dominio dedicato al tuo immobile (per esempio www.bilocalegorlamilano.it).

Accontentarti infatti di un limitante annuncio amatoriale sui portali immobiliari, probabilmente disperderà le potenzialità intrinseche del tuo immobile e non attrarrà potenziali acquirenti, ma curiosi e turisti immobiliari.

Il virtuale non cancellerà il reale, vivremo ancora di relazioni vere

La tecnologia applicata dai professionisti del settore immobiliare deve essere di supporto alla vendita degli immobili, non un succedaneo alle proprie abilità di relazioni interpersonali.

Un immobile ben prezzato e ben comunicato verrà venduto al massimo prezzo richiesto da un venditore motivato, se i potenziali visitatori diventeranno potenziali acquirenti attraverso una procedura professionale di qualificazione.

Inoltre le abilità di negoziazione e di ascolto, doti rare nei privati e negli agenti immobiliari poco esperti, permetteranno ad un professionista esperto di giungere al termine dell’intera operazione senza stress e rischi per la salute per i proprietari venditori ed i loro cari.

E di questi tempi, investire sulla propria serenità dentro casa, è altamente consigliato.

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Diexporemilano

Sei certo che non stai già svendendo la tua casa a Milano?

Fammi indovinare: hai messo in vendita privatamente il tuo immobile da almeno 15 giorni e hai già un bel mal di testa.

Probabilmente non sei un addetto ai lavori come me ed inoltre quasi certamente sei coinvolto emozionalmente in una operazione così delicata.

Ma stai attento: sia che tua abbia iniziato la vendita ad un prezzo superiore rispetto a quello reale di mercato, sia che tu abbia già perso una offerta che ti sei accorto troppo tardi essere quella giusta, sappi che stai già svendendo il tuo immobile.

Lo stai svendendo dal primo giorno.

Il 99% dei privati sbaglia il prezzo iniziale

Sarò ancora più trasparente con te: in italia non esiste ancora un metodo univoco e scientifico per valutare un immobile.

Ad oggi 10 agenti immobiliari e 10 periti indipendenti molto probabilmente valuterebbero la tua casa con prezzi diversi.

Se quindi dei professionisti con pluriennale esperienza non concordano quasi mai sulla valutazione, come pensi tu di riuscire a farne una che ti permetta di vendere esattamente al prezzo che richiedi?

Ti svelo un segreto del mio lavoro di agente immobiliare professionista che vende case ogni mese, quasi sempre a prezzo pieno: il prezzo più probabile di mercato è orientato da un piano di marketing immobiliare personalizzato per ogni immobile (inoltre, il 90% degli agenti immobiliati in italia non sa neanche che cosa sia un piano di marketing immobiliare, figuriamoci un perito che non ha mai venduto una casa in vita sua).

Ma sopratutto, il valore di mercato si ottiene solo a transazione avvenuta.

In poche parole, prezzo e valore assai raramente coincidono nelle compravendite tra i privati.

Qualche volta coincidono grazie all’intervento di un buon agente immobiliare.

La prima offerta è quasi sempre la migliore

Promuovere un immobile in vendita senza un piano di marketing immobiliare studiato dallo specialista immobiliare di zona, ti darà quindi l’illusione di poterne fare a meno solo sino a quando non avrai rifiutato la prima offerta per casa tua.

Salvo che tu non abbia addirittura sbagliato il prezzo al ribasso infatti, non arriveranno offerte senza che tua abbia messo in competizione i potenziali acquirenti (valorizzando il tuo immobile) e li abbia spinti a fare la loro offerta in tempi brevi.

A Milano ogni proprietario ritiene il proprio immobile il più bello di tutti; è legittimo, ma se entro 30 giorni nessuno ha fatto la propria offerta per casa tua, dovrai purtroppo per te, abbassarne il prezzo.

Per intenderci, se avrai rifiutato una offerta a 100.000€, dovrai ribassare addirittura a 90.000€ dopo essere partito inizialmente da 120.000€.

Attento agli avvoltoi immobiliari

Spesso entrano in gioco anche coloro che cercheranno di scoprire la tua motivazione alla vendita, gli investitori immobiliari professionisti.

Lavorando molto con loro ti posso dire che cercano sempre di acquistare o opzionare immobili (al fine di cedere il compromesso, con il consenso dei proprietari), anche al 30% in meno del loro reale valore di mercato.

Attenzione, non al 30% in meno del loro prezzo esposto in pubblicità, ti parlo del 30% in meno del loro valore di mercato.

Ritornando all’esempio di prima:

-parti da 120.000€ (prezzo esposto in pubblicità senza un piano di marketing adeguato: stai già svendendo)

-rifiuti 100.000€ (prima offerta e probabilmente il reale valore dell’immobile secondo lo specialista immobiliare di zona al quale avresti potuto richiedere una consulenza: stai svendendo)

-ribassi a 90.000€ (nuovo prezzo esposto in pubblicità: stai svendendo)

-valuti una offerta a 70.000€ ricevuta da un investitore che poi andrà a rivendere/cedere il preliminare a 140/150.000 (indovina: stai svendendo)

Alcuni investitori poi, fortunatamente la minoranza, sono molto, molto aggressivi e cercheranno in tutti i modi di convincerti a svendere ulteriormente il tuo immobile al fine di ottimizzare i loro margini.

Ti pentirai quindi a questo punto di aver completamente sbagliato il prezzo iniziale di vendita e di non esserti affidato da subito allo specialista immobiliare di zona.

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Diexporemilano

Meglio vendere casa a Milano privatamente o con un agente immobiliare esperto?

Spesso i privati che hanno provato a vendere una soluzione abitativa a Milano, si sono imbattuti in imprevisti costosi.

Oggi quindi ti voglio parlare delle cose a cui prestare attenzione per decidere come muoverti.

Decidi da subito se chiedere o meno una valutazione professionale a pagamento ad un agente immobiliare

Devi sapere che a Milano vi è la pessima abitudine di svendere la propria professionalità da parte di agenti immobiliari che offrono valutazioni gratuite.

Se vuoi una valutazione davvero accurata e professionale, anche al fine di vendere poi privatamente, evita di collaborare con chi non dà valore alla propria professionalità.

Un agente immobiliare che fa valutazioni gratuite è probabilmente interessato solo a cercare di prendere l’incarico di vendita di casa tua, non di instaurare un rapporto trasparente con te.

Ti consiglio di chiamare lo specialista immobiliare di zona e di concordare un compenso per una valutazione professionale scritta.

Diffida dalle valutazioni delle piattaforme online

Probabilmente prima di mettere la tua casa in vendita hai sbirciato vari strumenti di valutazione immobiliare, basati su algoritmi più o meno innovativi.

Hai fatto bene, ti è servito o ti servirà per farti un’idea di massima, ma tali algoritmi non tengono conto di fattori essenziali, quali la posizione, l’esposizione e le finiture interne del tuo immobile.

Sei quindi davvero certo che un’intelligenza artificiale possa sostituire l’esperienza pluriennale di un professionista del settore che vende case ogni mese a Milano?

Una valutazione online ti farà quasi certamente perdere tempo e denaro!

Seleziona il tuo team per la vendita

Una volta ricevuta una corretta valutazione immobiliare è giunta l’ora di iniziare a coordinare il tuo team di lavoro.

Nel tuo team di lavoro non possono mancare un broker dei mutui, un architetto, un home stager, un fotografo, un video operatore, un copywriter, un social media manager.

Prima di iniziare la promozione del tuo immobile attraverso un piano di marketing immobiliare per la vendita di almeno una decina di punti, dovrai rendere la tua casa realmente vendibile.

Nello specifico dovrai verificare ogni aspetto tecnico e legale del tuo immobile per evitare perdite di tempo e poi procedere ad investire denaro su una comunicazione di eccellenza che valorizzi il tuo immobile rispetto a quelli concorrenti.

Evita curiosi e perditempo

Ora che sei bombardato da email e telefonate di privati golosi dell’opportunità di comprare casa senza provvigioni d’agenzia, assicurati che non ti entrino in casa turisti immobiliari, o peggio ancora, male intenzionati.

Chiedi inoltre al tuo broker di mutui di filtrare le richieste di appuntamenti per casa tua, vi saranno probabilmente persone che vincoleranno la loro offerta di acquisto all’ottenimento di un mutuo.

Sei certo, di poterli aspettare?

Evita collaborazioni con agenzie che non abbiano un incarico di ricerca scritto e verificabile, da parte dei loro potenziali acquirenti

Tra le varie richieste che ti arriveranno, certamente ve ne saranno molte di agenti immobiliari, magari anche di quelli che ti hanno regalato la valutazione del tuo immobile.

A Milano sono tutti bravi a dire: “Ho già un cliente”, ma l’unico modo per verificarlo è quello di chiedere loro di esibire un incarico di ricerca sottoscritto dal loro cliente e dove i colleghi si impegnano a non chiederti provvigioni nel caso tu venda a quello specifico cliente.

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Diexporemilano

Come è andato il mercato delle compravendite nel 2018?

Secondo il Rapporto Residenziale 2019, appena pubblicato dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, nel 2018 il volume di compravendite residenziali ha raggiunto le 578.647 transazioni, il dato più elevato dal 2010. Si tratta del quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo (+6,5%). Tra le grandi città, i maggiori rialzi si osservano a Bologna, Palermo e Napoli.

Il tasso di crescita più significativo si è registrato nell’area del Nord Est (+10,2%), con un mercato che rappresenta circa un quinto del totale nazionale; il Nord Ovest (dove si è avuta una crescita del 5,6%) resta l’area più dinamica, con oltre un terzo del totale delle compravendite (34,2%). L’espansione più consistente si è riscontrata nei comuni minori (+6,9% in termini aggregati), con rapporti di forza tra le varie aree territoriali analoghi rispetto a quelli generali; dinamiche meno differenziate caratterizzano i dati dei comuni capoluogo, pur permanendo al Nord Est il tasso più elevato (+9,7%).

L’Emilia Romagna è la regione con il maggior incremento del numero di compravendite di abitazioni, con quasi 52 mila scambi e una crescita dell’11,3%. Seguono le Marche (+10,2%) e il Veneto (+10%). L’unica a mostrare il segno meno è la Basilicata, che perde il 5,9%. Tra le grandi città, invece, spicca Bologna (+10,5%), seguita da Palermo (+7,7%), Napoli (+5,9%) e Torino (+4,3%). Bene anche Roma (+3%), Milano (+3,4%).

Per quanto riguarda le dimensioni delle abitazioni compravendute, sono state vendute case per un totale di oltre 61 milioni di metri quadrati, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 105,9 m2, leggermente maggiore rispetto a quella del 2017 (+0,2 m2 ).

Fatturato delle transazioni nel 2018

La stima complessiva del fatturato 2018 è pari a 94,3 miliardi di euro, 53 dei quali (oltre il 56%) concentrati nel Nord; il tasso di crescita più elevato si è registrato nel Nord Est, +9,4%, quasi il doppio del tasso nazionale (+5,2%); i tassi più bassi si sono avuti al Centro e al Sud, entrambi al di sotto del 4%. In termini di fatturato medio, invece, continua a prevalere il Centro (poco meno di 200.000 euro), per quanto si sia registrata proprio in questa macroarea la maggiore flessione rispetto al 2017 (-5.100 euro); le altre macroaree, hanno tuttavia avuto cali inferiori (-2.100 euro) al dato medio nazionale.

Le pertinenze residenziali

Nel 2018 sono stati scambiati, a livello nazionale, poco più di 69.600 depositi pertinenziali, in aumento, rispetto al 2017, dell’8,4%. Anche gli scambi di box e posti auto, circa 336.800 , risultano in crescita, +5,4% rispetto al 2017, seppure il rialzo sia inferiore a quello registrato nel settore delle abitazioni. I maggiori rialzi si osservano al Nord Est, dove le compravendite di depositi sono cresciute del 20% e dei box il 9%. Il mercato dei depositi pertinenziali evidenzia buoni rialzi anche al Sud e nelle Isole con tassi intorno al 9%. Nelle stesse ripartizioni i box segnano una crescita che si ferma al 3% nelle Isole ed è del 4,3% al Sud. Al Centro, il tasso di incremento dei depositi è del 6,2% e del 3,4% per i box.

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A Milano nel 2018 sono state effettuate 24.521 compravendite per una superficie media di 82,6 mq. Il prezzo medio è stato di 313.500 €.

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